Pemerintah Bangun Banyak Rumah, Tapi Maukah Rakyat Membelinya ?

Jokowi (pemerintah) punya satu dari sekian program yang cukup populer bagi berbagai kalangan yaitu program sejuta rumah. Rakyat jelantah seperti penulis dan juga para konglomerat seperti wakilnya pak Joko senang dengan kebijakan seperti ini. Kedengarannya kan bagi para pecinta gratisan program ini seperti janji bagi-bagi 1 juta unit rumah untuk rakyat. Kalau seperti itu mah ya siapa sih yang tidak mau, bahkan yang sudah punya dua atau tiga rumah pun kemungkinan juga masih mau lagi asal gratisan. Bagi para konglomerat ya tentu saja mereka siap membangun, menjual bahan matrial, etc.

In fact no free luch ternyata, dari angka 1 juta rumah itu dibagi lagi menjadi dua kategori yaitu sekitar 700 ribu rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan subsidi dari pemerintah. Sisanya 300 ribu rumah untuk non-MBR yang sepenuhnya diserahkan kemekanisme pasar sehingga tidak ada subsidi dan harganya yang bisa berubah-rubah.

Tujuan utama program ini memang hanya untuk menciptakan daya beli masyarakat dengan mengubah aturan mengenai kewajiban minimum uang muka menjadi 1% dari harga jual rumah dan memberikan bantuan subsidi langsung kepada MBR berdasarkan tingkat kemampuan ekonominya dan juga menghapus atau meringankan berbagai aturan lain yang dianggap menghambat.

Menurut kementrian Pekerjaan Umum (PU), setidaknya masih terdapat tujuh kendala dari program sejuta rumah. Pertama, belum tersosialisasinya dengan baik program sejuta rumah kepada para stakeholder di daerah. Kedua, data perumahan yang kurang akurat. Ketiga adalah perumahan belum menjadi program utama pemerintah daerah.

Keempat, regulasi pemerintah daerah terkait pembangunan rumah/perumahan belum mendukung. Kelima, jenis perizinan/non perizinan pembangunan perumahan, persyaratan dan proses penerbitan masih cukup banyak.  Keenam, adanya kerbatasnya lahan dan harga tanah yang mahal. Dan ketujuh adalah tingginya persyaratan kredit perumahan rakyat (KPR) oleh Bank Indonesia.

Sehingga dampaknya adalah rendahnya realisasi pembangunan program sejuta rumah baru, hingga 4 Agustus 2016 baru mencapai 230.802 unit yaitu sebanyak 179.718 unit rumah MBR dari target 700.000 unit rumah dan rumah non-MBR sebanyak 51.084 dari target 300.000 unit rumah. Pada akhir tahun 2015 lalu juga realisasi pembangunannya hanya mencapai 667.668 unit yang sisanya itu dikejar untuk diselesaikan pada kuartal pertama 2016.

Program sejuta rumah ini juga terancam tidak akan berjalan lancar dan diperkirakan hanya akan bertahan dalam dua hingga tiga tahun lagi akibat kenaikan harga tanah. Para pengembang rumah diperkirakan hanya mempunyai stok lahan paling lama untuk tiga tahun mendatang. Walaupun setelahnya mereka dapat melakukan pembelian lahan lagi, tetapi harga tanah bisa dipastikan akan mengalami kenaikan, apalagi di kawasan-kawasan strategis. Akibatnya semakin lama para pengembang semakin tidak mampu membelinya kecuali dengan menaikan harga jual rumah. Pemerintah juga belum melakukan langkah-langkah yang strategis dalam menghadapi ancaman kenaikan harga tanah ini.

Kembali ke pertanyaan awal, maukah rakyat membelinya. Pada dasarnya harga rumah ditentukan oleh mekanisme pasar berdasarkan supply dan demand. Tetapi demand lah yang sangat berpengaruh dalam kasus ini, karena harga rumah tidak bisa lebih besar dari daya beli para pembelinya dan sekali lagi kengininan tidak bisa dibilang demand.

Bagaimana pun, program sejuta rumah ini bukan hanya soal pembangunan rumahnya saja melainkan juga soal penjualan. Salah satu pengembang milik pemerintah yaitu perum Perumnas yang ikut serta dalam program ini di pertengahan tahun 2016 baru bisa merealisasikan pembangunan 16.193 unit rumah dari target tahun ini sebanyak 33.500 unit. Mereka para pengembang sulit melakukan pembangunan jika tidak ada pesanan, idealnya harus ada pesanan dulu baru bisa membangun karena jika tidak maka biaya dan resiko mereka akan semakin tinggi.

Sekadar memberikan gambaran karena cukup rumit mencari informasi tentang median income  yang digunakan sebagai patokan dari Indonesian middle class dan pengertian MBR itu sendiri dalam Peraturan Menteri PU (PERMEN) yang kurang jelas :

Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang selanjutnya disingkat MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah.

Maka proyeksi dari Boston Consulting Group (BCG) tentang jumlah kelas menengah dan penggolongannya di Indonesia di tahun 2012 hingga tahun 2020 berikut cukup memberi gambaran :

https://i1.wp.com/www.finansialku.com/wp-content/uploads/2014/09/Siapa-Saja-Kelas-Menengah-Indonesia-Data-Jumlah-Kelas-Menengah-Finansialku.jpg

Sumber: Boston Consulting Group

Keterangan:

  • Elite pengeluaran bulanan lebih besar dari 7,5 juta
  • Affluent pengeluaran bulanan antara 5 juta sampai dengan 7,5 juta
  • Upper Middle pengeluaran bulanan antara 3 juta sampai dengan 5 juta
  • Middle pengeluaran bulanan antara  2 juta sampai dengan 3 juta
  • Emerging Middle pengeluaran bulanan antara 1,5 juta sampai dengan 2 juta
  • Aspirant Middle pengeluaran bulanan antara 1.juta sampai dengan 1,5 juta
  • Poor Middle pengeluaran bulanan lebih kecil dari 1 juta

Sesuai dengan kebijakan pemerintah mengenai cicilan perbulan yang katanya terjangkau yaitu sekitar 500 ribu-600 ribu per bulan dan kriteria penghasialan perbulan calon pembeli yang berhak mendapatkan rumah murah tersebut paling tinggi 4 juta. Maka mereka yang berhak ikut subsidi paling tinggi berada pada kategori Upper Middle. Kalau seperti itu menurut angka tahun 2012 paling tidak hanya lebih dari 9,1 juta jiwa orang Indonesia yang tidak bisa mendaftarkan diri untuk ikut program tersebut. Sisanya ?

Dari segi pemberi kredit, kemampuan seseorang untuk membeli rumah menurut investopedia  dapat diukur dengan beberapa faktor seperti Front-End Ratio, Back-End Ratio, dan Down Payment.

Front-End Ratio. The front-end ratio is the percentage of your yearly gross income dedicated toward paying your mortgage each month. Your mortgage payment consists of four components: principal, interest, taxes and insurance (often collectively referred to as PITI) (see Understanding The Mortgage Payment Structure). A good rule of thumb is that PITI should not exceed 28% of your gross income. However, many lenders let borrowers exceed 30%, and some even let borrowers exceed 40%.

Back-End Ratio. The back-end ratio, also known as the debt-to-income ratio (DTI), calculates the percentage of your gross income required to cover your debts. Debts include your mortgage, credit card payments, child support and other loan payments. Most lenders recommend that your DTI does not exceed 36% of your gross income. To calculate your maximum monthly debt based on this ratio, multiply your gross income by 0.36 and divide by 12. For example, if you earn $100,000 per year, your maximum monthly debt expenses should not exceed $3,000.

Down Payment. A down payment of at least 20% of the purchase price of the home minimizes insurance requirements, but many lenders let buyers purchase a home with significantly smaller down payments. The down payment has a direct impact on your mortgage payment, and, therefore, also on both the front-end and back-end ratios. Larger down payments enable buyers to purchase more expensive homes.

Sisanya dari yang 9,1 juta orang lebih tersebut minimal kalau pakai Front-End Ratio dengan mengabaikan pembayaran pajak, asuransi, dan prinsipal maka yang bisa dijangkau oleh program ini bisa sampai tingkat paling bawah yaitu kategori Poor. Mengabaikan pembayaran lainnya juga dengan menggunakan Back-End Ratio yang dapat dijangkau hanya paling tidak mereka yang berada pada kategori Emerging Middle keatas. Sedangkan dari segi Down Payment sendiri pemerintah telah melonggarkan aturannya.

house-of-cards-4

Lord Harold Samuel, seorang real estate tycoon dari Inggris pernah berkata yang kemudian seperti yang dipinnjam mr. Underwood di pembukaan serial House of Cards di atas  :

There are three things that matter in property: location, location, location.

Kegagalan pembangunan kota-kota baru dengan tingkat hunian rumah dan apartemen yang sangat rendah dan bahkan kosong melompong walau pun harganya sudah disubsidi alias murah yang terjadi di China menjadi contoh nyata yang harus dipertimbangkan lagi dalam memilih lokasi pembangunan perumahan. Selain soal harga yang murah yang sangat esensial dari sebuah rumah adalah lokasinya itu sendiri. Lokasi tentu memengaruhi harga, tapi ada nilai lain yang tentu saja tidak bisa didapatkan pada lokasi yang berbeda.

Bahkan menurut beberapa studi, mereka yang berpenghasilan rendah bisa hidup lebih baik dengan tinggal di daerah yang lebih makmur, bukan malah sebaliknya disatukan dengan mereka yang sejenis. Apalagi jika lingkungan tersebut tidak dilengkapi dengan fasilitas dan infrastruktur yang memadai, Saya pikir kita bisa membayangkan apa yang akan terjadi dengan rumah-rumah tersebut jika dipaksakan pembangunannya tanpa pertimbangan yang matang. Yah tentu saja harapan akan memadai ini kan sangat jarang didapatkan oleh rakyat Indonesia utamanya dari pemerintahnya sendiri. Rakyat pun tidak sebodoh itu membeli hanya karena iming-iming harga yang murah padahal kualitasnya murahan.

Iklan

7 pemikiran pada “Pemerintah Bangun Banyak Rumah, Tapi Maukah Rakyat Membelinya ?

  1. terimaksih mas, tulisanya menarik bikin nambah pengetahuan 😉
    menurutku walaupun murah tapi biasanya masyarakat juga mempertimbangkan hal lain kayak, lokasi, bahan bangunan, desain jadi klo kualitasnya kurang baik walaupun murah masyarakat masih akan berfikir ulang terlebih bagi yang masih muda.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s